Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht "einfach so" kündigen, er muss schon einen Grund dafür haben, wie etwa anfallender Eigenbedarf oder eine schuldhafte Pflichtverletzung seitens des Mieters. Ein weiterer Grund ist dann gegeben, wenn es in dem vermieteten Haus maximal zwei Wohnungen gibt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Voraussetzungen der Kündigung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert. In diesem Fall gab es neben der Wohnung des Vermieters im Obergeschoss des Hauses noch eine vermietete Wohnung im Erdgeschoss. Zudem gab es eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, die der Vermieter als zusätzlichen Stauraum selbst nutzte. Der Vermieter wollte das Mietverhältnis mit dem Mieter der Erdgeschosswohnung fristgerecht kündigen, weil seiner Ansicht nach (nach Abzug der Einliegerwohnung) nur zwei Wohnungen im Haus existierten.
Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Auch die Einliegerwohnung ist eine "richtige Wohnung" im Sinne eines "räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereichs, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht". Die Räumlichkeiten im Keller erfüllen hier diese Anforderungen, da sie neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum auch über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette verfügen. Es kommt nicht darauf an, wie diese Räume seitens des Vermieters tatsächlich genutzt werden. Entscheidend ist, ob sie grundsätzlich als eigenständige Wohnung vermietet werden können.
Hinweis: Neben der Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses besteht natürlich für den Vermieter auch immer dann die Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung, wenn es ihm schlichtweg nicht mehr zuzumuten ist, an dem Mietverhältnis festzuhalten. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter mehr als zwei Monate mit seinen Mietzahlungen im Rückstand ist.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.11.2010 - VIII ZR 90/10
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Diana Frobel - Rechtsanwältin - Cottbus
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