Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt, so ist diese Kündigung entsprechend zu begründen. Der Vermieter muss seine Kündigung also gerade auf den Zahlungsrückstand stützen. Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen einer solchen Kündigung in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Das ist passiert:
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstands von 5.023,80 EUR aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 EUR sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 EUR.
Die Kündigung war wirksam, so der Bundesgerichtshof. Seiner Auffassung nach wird die fristlose Kündigung den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht. Zweck der entsprechenden Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter als Kündigungsgrund den Zahlungsverzug sowie den Gesamtbetrag der Mietrückstände angibt.
Dies gilt auch für Fallgestaltungen, in denen der Vermieter - wie hier - die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt, dass der Mieter aus der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können.
Quelle: BGH, Urt. v. 12.05.2010 - VII ZR 96/09
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Diana Frobel - Rechtsanwältin - Cottbus
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