Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Modernisierungsmaßnahmen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.
Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute der Mieter einer Wohnung in Hamburg auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung in die Wohnung ein. Später verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 450,28 EUR auf 539,95 EUR monatlich. Zur Begründung nahm der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und stufte die Wohnung in der Mietspiegelrubrik "mit Bad und Sammelheizung" ein.
Der Bundesgerichtshof wies die Klage der Vermieterin auf Zahlung der höheren Miete ab. Er hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind.
Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist möglich, wenn der Vermieter die Kosten der Modernisierung übernimmt oder Mieter und Vermieter ausdrücklich vereinbaren, dass die Wohnwertverbesserung später bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden darf.
Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie - wie hier - auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.
Quelle: BGH, Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09
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